Begriffe des Baurechts

Abstandsfläche
Bei der Errichtung eines neuen Gebäudes sind Abstände zu vorhandenen baulichen Anlagen und zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten. Die Einhaltung der Abstandsflächen regelt der §6 der Brandenburgischen Bauordnung. Abstandsflächen werden im Amtlichen Lageplan berechnet und dargestellt. Umfangreiche Informationen zur Berechnung und Wirkung der Abstandsflächen finden Sie im Kapitel Abstandsflächenrecht.
Absteckung
Absteckung auf einem SchnurgerüstVor Baubeginn muss die Grundfläche und Höhenlage einer geplanten baulichen Anlage abgesteckt sein (§68 Abs.3 BbgBO). Die Absteckung führt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur anhand der genehmigten Projektunterlagen durch. Er überträgt das geplante Vorhaben in die Örtlichkeit, die Eckpunkte des Bauwerks werden mit Pfählen markiert und auf dem Schnurgerüst gesichert. Der ÖbVI garantiert eine mit der Baugenehmigung übereinstimmende Lage des zu errichtenden Bauwerks und beugt so späteren Auseinandersetzungen mit den Nachbarn oder der Bauordnungsbehörde vor.
Abweichung, Abweichungsantrag
Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der Brandenburgische Bauordnung zuwiderlaufen. Soll dennoch eine Grundstücksteilung entgegen den Vorschriften der Bauordnung vollzogen werden, z.B. wenn Abstandsflächen die geplante Grenze überschreitenden, ist die Beantragung einer Abweichungsgenehmigung bei der Bauordnungsbehörde notwendig. Die Unterlagen zu einem Abweichungsantrag erstellt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur und reicht diesen im Auftrag des Antragstellers beim Bauordnungsamt ein.
Allgemeine Art der baulichen Nutzung
Die allgemeine Art der baulichen Nutzung wird in Flächennutzungsplänen dargestellt. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet folgende Bauflächen:
  1. Wohnbauflächen (W),
  2. gemischte Bauflächen (M),
  3. gewerbliche Bauflächen (G),
  4. Sonderbauflächen (S).
Amtlicher Lageplan, Lageplan zum Bauantrag
Der Amtliche Lageplan, auch Lageplan zum Bauantrag genannt, ist Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren, Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das Bauanzeigeverfahren (§56 ff. BbgBO). Er stellt alle zur Beurteilung eines Bauvorhabens wichtigen Tatbestände an Grund und Boden dar. Der Amtliche Lageplan ist von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer befugten behördlichen Vermessungsstelle zu fertigen. Er wird mit öffentlichen Glauben beurkundet. Der Inhalt des Amtlichen Lageplans ist im §3 BbgBauVorlV festgelegt, er enthält:
  1. die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung,
  2. die im Grundbuch geführte Bezeichnung des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke mit den jeweiligen Eigentümerangaben,
  3. die katastermäßigen Flächengrößen und Flurstücksnummern und die Flurstücksgrenzen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke,
  4. die Höhenlage der Grenzpunkte des Baugrundstücks oder bei größeren Grundstücken die Höhenlage des engeren Baufeldes,
  5. angrenzende öffentliche Verkehrsflächen mit Angabe der Breite, der Straßengruppe und der Höhenlage,
  6. Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer Satzung für das Baugrundstück über Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen,
  7. Flächen auf dem Grundstück, die von Grunddienstbarkeiten oder Baulasten betroffen sind
  8. durch Rechtsverordnung oder Satzung geschützte Landschaftsbestandteile sowie Wald auf dem Baugrundstück,
  9. vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück und deren Abstandsflächen sowie die für die Beurteilung des Vorhabens bedeutsamen vorhandenen baulichen Anlagen auf den Nachbargrundstücken und deren Abstandsflächen.
Der Amtliche Lageplan ist Grundlage für weitere mit der Bauvorlage einzureichenden Pläne. Anhand der Daten des Amtlichen Lageplanes erstellt der Objektplaner den Objektbezogenen Lageplan, den Außenanlagenplan und den Grundstücksentwässerungsplan. Soweit der Amtliche Lageplan bereits den Inhalt dieser Pläne wiedergibt, kann er diese ersetzen.
Art der baulichen Nutzung
In Bauleitplänen werden vorhandenen und für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der Art der baulichen Nutzung unterschieden. Die dort dargestellte Art der baulichen Nutzung entscheidet über die Zulässigkeit einzelner Bauvorhaben. Es wird die allgemeine und die besondere Art der baulichen Nutzung unterschieden.
Aufenthaltsräume
Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder nach Lage und Größe dazu geeignet sind. Für Aufenthaltsräume gelten besondere Anforderungen, die in dem Abschnitt 7 der Brandenburgischen Bauordnung bestimmt sind. Der Begriff ist u.a. auch relevant bei der Berechnung von Abstandsflächen.
Als Aufenthaltsräume gelten:
  • Wohnräume
  • Schlafräume
  • Essdielen
  • Wohnküchen
  • Wintergärten
  • Arbeitsräume
  • Buroräume
  • Verkaufsräume
  • Werkstätten
  • Hotel- und Gästzimmer
  • Schul- und Unterrichtsräume
  • Krankenzimmer
  • Behandlungsräume und Wartezimmer einer Arztpraxis
. Nicht als Aufenthaltsräume gelten:
  • Nebenräume von Wohnungen wie:
    • Gang
    • Flur
    • Treppenraum
    • Toilettenraum
    • Badezimmer
    • Speisekammer
    • Vorrats- und Abstellraum
    • Waschküche und Trockenraum
  • Lagerräume wenn sie nur zum Lagern dienen
  • Umkleideräume
  • Bastelräume
  • Werkräume
  • Wirtschafts- und Geräteräume
  • Heizräume und Maschinenräume
. Bei Hobbyräumen ist eine Entscheidung im Einzelfall notwendig.
Außenanlagenplan
Der Außenanlagenplan nach §4 der Brandenburgische Bauvorlagenverordnung ist Bestandteil der Bauvorlagen im Land Brandenburg. Er wird im Maßstab 1:200 durch dem Objektplaner erstellt. Der Außenanlagenplan enthält folgende Eintragungen:
  1. die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung,
  2. Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke,
  3. vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück und den benachbarten Grundstücken mit Angabe der Nutzung, First- und Außenwandhöhe, Dachform und der Art der Außenwände und der Bedachung,
  4. Grundrisse der geplanten baulichen Anlagen unter Angabe der Außenmaße, der Dachform, der Höhenlage des Erdgeschossfußbodens zur Straße,
  5. Aufteilung der nicht überbauten oder bepflanzten Flächen unter Angabe der Lage und Breite der Zu- und Abfahrten, der Anzahl, Lage und Größe der Kinderspielplätze, der Stellplätze und der Flächen für die Feuerwehr.
Bauantrag, Baugenehmigung
Die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig, soweit die Vorschriften der Brandenburgische Bauordnung nichts anderes bestimmen (§54 ff. BbgBO). Die Baugenehmigung wird nur auf Antrag erteilt, der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen, dazu gehört auch der Amtliche Lageplan.
Die genehmigten Bauvorlagen werden vom ÖbVI wieder benötigt, wenn das zu errichtende Bauwerk abgesteckt oder die Baukontrolle durchgeführt werden soll.
Baugrenze
Die Baugrenze ist eine mögliche Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten.
Baugrundstück
Ein Grundstück muss gewissen Anforderungen genügen, damit Gebäude errichtet werden können. Die Anforderungen an ein Baugrundstück sind in §4  der Brandenburgischen Bauordnung aufgestellt:
  • das Grundstück muss nach Lage, Form und Größe und Beschaffenheit für die beabsichtigte Bebauung geeignet sein,
  • die Zuwegung von einer öffentlichen Verkehrsfläche muss gesichert sein und
  • die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung muss bis zum Beginn der Nutzung gewährleistet sein.
Bauherr
Der Bauherr ist der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber bei der Durchführung eines Bauvorhabens. Er kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein. Der Bauherr bestellt zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungs- oder anzeigebedürftigen Bauvorhabens einen Entwurfsverfasser, weitere Fachingenieure, Sachverständige und einen Bauunternehmer. Dem Bauherren obliegen auch die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Vorlagen und Anzeigen an die Bauaufsichtsbehörde. Er kann diese Aufgaben dem Entwurfsverfasser übertragen.
Baukontrolle
Baukontrolle eines neu errichteten Gebäudes Die Brandenburgische Bauordnung fordert, dass zwei Wochen nach Baubeginn die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage mit einer Einmessungsbescheinigung nachgewiesen wird. (§68 Abs.3  BbgBO) Die Baukontrollmessung führt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur in der Regel zusammen mit der katasterrechtlichen Gebäudeeinmessung durch. Die aus den Messergebnissen gefertigte Einmessungsbescheinigung übermittelt der ÖbVI dem Bauherrn oder direkt der Bauaufsichtsbehörde.
Baulast
Zu einer Baulast unterwirft sich ein Grundstückseigentümer freiwillig zugunsten seines Grundstücksnachbarn, z.B. wenn die Abstandsfläche eines auf dem Nachbargrundstück geplanten Gebäudes die Grundstücksgrenze überschreitet. Die Baulasten wurden früher in dem von der Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie werden heute durch Eintragung von beschränkt persönlichen und Grunddienstbarkeiten im Grundbuch rechtlich gesichert.
bauliche Anlagen
Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.
Baulinie
Die Baulinie, auch Baufluchtlinie genannt, ist eine mögliche Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude muss an die Baulinie angebaut werden.
Bauleitplan
Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Bauleitpläne werden von der Gemeinde aufgestellt, sie sind Ortsrecht. Aufgabe der Bauleitpläne ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke im Gemeindegebiet vorzubereiten und zu leiten.
Baumasse, Baumassenzahl (BMZ)
Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Baumasse wird nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses ermittelt. Die zulässige Baumassenzahl ergibt sich aus der besonderen Art der Nutzung des Baugebietes soweit diese nicht in einem Bebauungsplan ausgewiesen ist.
Bebauungsplan (B-Plan)
Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderliche Maßnahmen.
Besondere Art der baulichen Nutzung
Die besondere Art der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen dargestellt. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet folgende Baugebiete:
  1. Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  2. reine Wohngebiete (WR)
  3. allgemeine Wohngebiete (WA)
  4. besondere Wohngebiete (WB)
  5. Dorfgebiete (MD)
  6. Mischgebiete (MK)
  7. Kerngebiete (MK)
  8. Gewerbegebiete (GE)
  9. Industriegebiete (GI)
  10. Sondergebiete (SO)
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist ein Recht auf Benutzung fremder Sachen für die Zwecke bestimmter Grundstücke oder Personen. Das BGB unterscheidet Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten.
Gebäude
Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen (§2 BbgBO).
Grenzwand
Eine GrenzwandEine Grenzwand ist eine unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtete Wand. Eine Grenzwand darf errichtet werden, wenn Sie planungsrechtlich zulässig und die Beschränkungen des Bauordnungsrechts, insbesondere des Abstandsflächenrechts einhält. Die Errichtung einer Grenzwand soll dem Nachbarn zwei Monate vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden. Dabei sind Bauart und Bemessung der beabsichtigten Wand anzugeben.
Beidseitige NachbarwändeSoll an einer vorhandenen Grenzwand eine zweite Grenzwand angebaut werden, ist der Erbauer der neuen Wand verpflichtet, die Fuge zwischen den Grenzwänden auf seine Kosten auszufüllen und zu verschließen.
Nähere Informationen finden Sie im Abschnitt 3 des Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetzes.
Grundstücksentwässerungsplan
Der Grundstücksentwässerungsplan nach §4 der BbgBauVorlV ist eine weiterer Bestandteil der Bauvorlagen im Land Brandenburg. Er enthält Angaben über die Beseitigung von Abwasser und Niederschlagswasser. Der im Maßstab 1:200 zu erstellende Plan enthält insbesondere:
  1. die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung,
  2. Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke,
  3. Hydranten und andere Wasserentnahmestellen für die Feuerwehr,
  4. Leitungen bis zum Anschluss an die Sammelkanalisation, Kleinkläranlagen und sonstige Abwasserbehandlungsanlagen sowie deren Leitungen, abflusslose Sammelgruben, Ausdehnung und Gefälle befestigter Flächen, Sickeranlagen und sonstige Vorreinigungsanlagen, Schächte und Abscheider, Angaben der Gefälle und Leitungsquerschnitte.
Flächennutzungsplan (FNP)
Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.
Nachbarwand
Eine NachbarwandDie Nachbarwand ist eine auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand. Sie dient den auf diesen Grundstücken errichteten Bauwerken als gemeinsame Abschlusswand. Nachbarwände wurden im Siedlungsbau bei Doppel- und Reihenhäusern errichtet, vorrangig um Kosten zu sparen. Eine Nachbarwand darf nur errichtet werden, wenn sie baurechtlich zulässig ist und beide Nachbarn die Errichtung schriftlich vereinbart und grundbuchrechtlich gesichert haben.
Nähere Informationen finden Sie im Abschnitt 2 des Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetzes.
Objektbezogener Lageplan
Der Objektbezogene Lageplan nach §4 der Brandenburgische Bauvorlagenverordnung ist Bestandteil der Bauvorlagen im Land Brandenburg. Er wird durch dem Objektplaner auf der Grundlage des Amtlichen Lageplans oder der Liegenschaftskarte erstellt. Der Maßstab soll 1:200 betragen.
Der Objektbezogene Lageplan enthält:
  1. die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung,
  2. Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke,
  3. vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück und den benachbarten Grundstücken mit Angabe der Nutzung, First- und Außenwandhöhe, Dachform und der Art der Außenwände und der Bedachung,
  4. Grundrisse der geplanten baulichen Anlagen unter Angabe der Außenmaße, der Dachform, der Höhenlage des Erdgeschossfußbodens zur Straße,
  5. Aufteilung der nicht überbauten oder bepflanzten Flächen unter Angabe der Lage und Breite der Zu- und Abfahrten, der Anzahl, Lage und Größe der Kinderspielplätze, der Stellplätze und der Flächen für die Feuerwehr.
  6. Abstände der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie die Abstandsflächen,
  7. Denkmäler auf dem Baugrundstück und den benachbarten Grundstücken,
  8. Flächen auf dem Baugrundstück, für die durch Gesetz, Rechtsverordnung oder Satzung ein Bauverbot, eine Baubeschränkung oder ein Genehmigungs- oder Zustimmungsvorbehalt geregelt ist,
  9. Leitungen, die der öffentlichen Versorgung mit Wasser, Gas, Elektrizität, Wärme, der öffentlichen Abwasserentsorgung oder der Telekommunikation, und Rohrleitungen, die dem Ferntransport von Stoffen dienen, sowie deren Abstände zu der geplanten baulichen Anlage,
  10. Hydranten und andere Wasserentnahmestellen für die Feuerwehr,
  11. Leitungen bis zum Anschluss an die Sammelkanalisation, Kleinkläranlagen und sonstige Abwasserbehandlungsanlagen sowie deren Leitungen, abflusslose Sammelgruben, Ausdehnung und Gefälle befestigter Flächen, Sickeranlagen und sonstige Vorreinigungsanlagen, Schächte und Abscheider, Angaben der Gefälle und Leitungsquerschnitte.
  12. Abstände der geplanten baulichen Anlage zur Uferlinie oberirdischer Gewässer.
Diese Eintragungen können entfallen, soweit sie im Amtlichen Lageplan enthalten sind. Der Objektbezogene Lageplan ist nicht erforderlich, soweit der Amtliche Lageplan alle oben genannten Angaben enthält.
     
Vermessungsbüro
Jörg Schröder
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
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